Процесс покупки

Существует отдельная категория – сервисные апартаменты и виллы под управлением премиальных отельных сетей. Такие объекты можно купить в апарт-отелях. Каждый резидент получает доступ ко всем гостиничным услугам от клининга до валет-паркинга. Использовать такую недвижимость, можно как: для стильной курортной жизни, так и отдать в арендную программу отеля и получать стабильный рентный доход. В среднем он будет приносить вам доход 5-10% годовых. Но проживать в нём как собственник вы сможете не больше 14 дней в году.

Категория «класс» недвижимости в Таиланде не имеет чётких определений. И может отличаться у разных застройщиков. Однако для простоты понимания можно разделить все апартаменты и виллы по цене:

стандарт — до 100 000 долларов

комфорт — от 100 000 долларов

бизнес — от 150 000 долларов

премиум — от 200 000 долларов

люкс — от 400 000 долларов

Рынок недвижимости Таиланда предлагает выбор разных форматов. И у каждого есть свои особенности. Мы составили мини-глоссарий, чтобы упростить вам поиск недвижимости вашей мечты.

Виллы — отдельно стоящие здания с собственным участком, бассейном или береговой линией

Таунхаусы — двух- или трёхэтажные виллы со смежными стенами с соседними лотами

Студия — жилое помещение в стиле open space, то есть с открытым пространством, отсутствие мeжкoмнaтныx cтeн и oтдeльныx кoмнaт

Апартаменты — жилое помещение, состоящие из одной или нескольких смежных комнат

Кондоминиум — это комплекс апартаментов с общей территорией. Как правило, закрытого типа с охраной 24/7. На общей территории располагается инфраструктура комплекса. Апартаменты в кондоминиумах можно оформлять в собственность на граждан других стран

комплексы прямо у моря

комплексы ближе к городской среде

Первые – стоят заметно дороже. Такие новостройки чаще всего выбирают любители пляжного отдыха. Но если вы хотите купить апартаменты или виллы для жизни с семьёй, возможно, вам подойдут отдельные районы со сформировавшимся комьюнити и особым стилем жизни. С детскими садами, игровыми площадками и магазинами с товарами для дома.

Подавляющее большинство недвижимости в Таиланде продаётся с чистовой отделкой. Около 95% всех лотов – это готовые для жизни объекты. То есть, в ванной комнате уже стоит сантехника. А на кухне установлена вся бытовая техника: от духового шкафа до посудомоечной машины. Вам лишь остаётся подобрать мебель и украсить дом любимым декором. Также встречаются и полностью меблированные апартаменты и виллы.

Этажность влияет на стоимость апартментов в Таиланде, чем выше этаж — тем дороже квадратный метр, исключением являются апартаменты на первых этажах с выходом на бассейн. Это обусловлено тем, что верхние этажи привлекают своими видовыми характеристиками, хорошей инсоляцией. Также в проектах премиум-класс часто на верхних этажах запроектированы просторные, более дорогие апартаменты, пентхаусы, дуплексы.

Наличие лаунж-баров или ресторанов на территории комплекса? Спортивные зоны или инфинити-бассейн? Услуги няни или гувернёра? Отдельная комната для персонала? Все эти моменты носят индивидуальный характер. Важно их проговорить в разговоре с брокером, чтобы он смог предложить вам жилье под ваш запрос.

В разговоре с вами наш эксперт зафиксирует все пожелания и попросит оставить контакты для обратной связи. После этого в течение суток для вас подготовят каталог из 4-6 комплексов, подходящих под ваш запрос. Ваша задача — выбрать то, что вам действительно нравится. И то, что вы готовы приобрести.

Фрихолд (Freehold)

Иностранным гражданам разрешено владение апартаментами и домами, стоящими на земле, на правах полной собственности. При покупке апартаментов в кондоминиуме в свободное владение, вы должны быть уверены в том, что приобретаемые площади находятся в рамках квоты на продажу для иностранцев. Приобретая апартаменты в собственность на свое имя в свободное владение, покупатель становиться владельцем части земли, на которой построено здание, пропорционально купленной площади.

Приобретая отдельно стоящий дом с землей, иностранец владеет на правах полной собственности только домом. При этом никаких ограничений владения собственным домом законом не предусмотрено.

Документ, подтверждающий права собственности, является Chanote (Чанот), выдаваемый Земельным департаментом Таиланда.

Полные права на неограниченный срок

Право принимать участие и голосовать на собраниях собственников кондоминиума

Нужно декларировать и платить налоги

Оплатить можно только средствами из-за рубежа

Регистрация 1,1-6,3% от стоимости недвижимости

Лизхолд (Leasehold)

Владение недвижимостью по праву долгосрочной аренды используется во многих странах мира. В Королевстве Таиланд иностранцам разрешено владение домами на правах полной собственности. При этом никаких ограничений владения собственным домом законом не предусмотрено. Однако приобретение дома не дает право на владение земельным участком, на котором расположен дом. В таком случае земля оформляется в долгосрочную аренду.

Максимальный срок аренды составляет 30 лет с двукратным продлением договора аренды, таким образом, общий срок аренды составляет 90 лет (30+30+30). В некоторых проектах лизхолд можно продлять 5 раз, то есть в сумме получится 150 лет.

Законодательством предусмотрена возможность смены собственника недвижимости, которая является объектом договора аренды. Однако в этом случае зарегистрированная в Земельном департаменте долгосрочная аренда остается в силе, к новому собственнику переходят основные права и обязательства по договору. Также, по договоренности с новым собственником, можно заключить новый договор аренды на срок 30 лет с условием продления 30+30.

Что касается гарантий продления срока аренды, существует ряд легальных способов защиты интересов арендодателя. Эти моменты должны быть проработаны и учтены при составлении договора аренды. Дополнительной гарантией может служить договор залога, по которому владелец закладывает недвижимость инвестору — иностранцу, в случае аренды земли. Некоторые застройщики предлагают приобрести акции оффшорной компании — владельца земли.

Недвижимость можно продать, подарить, передать по наследству или завещать, но лишь в период действия Лизхолд (Leasehold).

Недвижимость находиться в долгосрочной аренде, а значит не является собственностью: не нужно декларировать и платить налоги

Оплатить можно банковской картой, криптовалютой, внутренним переводом в местных банках

Регистрация 0,55-1,1% от стоимости недвижимости

Необходимо продлевать аренду на каждый 30 лет (не более 90 лет в целом)

Продавать нужно при участии застройщика

Нет возможности участвовать в принятии решений на собраниях собственников

Юридическое лицо, зарегистрированное в Таиланде

Владение недвижимостью возможно посредством зарегистрированной тайской компании, одним из акционеров которой является иностранный инвестор.

Законодательство Таиланда требует наличия как минимум 2-х акционеров, при этом тайским учредителям должно принадлежать не менее 51% акций. Это означает, что иностранец может владеть 49% акций компании. Защита интересов иностранного учредителя осуществляется следующим образом:

В учредительном договоре определяется, что директором компании и единственным распорядителем счета является иностранный акционер. Компетентный орган, производящий регистрацию компаний, выдает специальный документ, указывающий действующих директоров компании.

Акционеры-номиналы делают на своих акциях бланковый (чистый) индоссамент (передаточную надпись), передавая таким образом иностранному акционеру право отчуждения принадлежащих им акций в любое удобное для него время.

Иностранец становится обладателем привилегированных акций, которые по законодательству Таиланда голосуют и имеют при голосованиях 10 голосов против 1 голоса непривилегированных акций. Т.е. даже при случае, когда в учредителях компании находится только 1 иностранец, он будет обладать 10 голосами против 2 голосов тайцев-номиналов.

Иностранный акционер, как директор компании, получает право единоличного распоряжения недвижимостью компании. Схема оформления собственности на тайскую компанию в каждом конкретном случае индивидуальна.

Недвижимость можно продать, подарить, передать по наследству или завещать, вмести с компанией.

Документ, подтверждающий права собственности, является Chanote (Чанот) в котором указано имя компании, выдаваемый Земельным департаментом Таиланда.

Стоимость ниже на 5-20%

Оплатить можно банковской картой, криптовалютой, внутренним переводом в местных банках

Регистрация 1% от стоимости недвижимости

Право принимать участие и голосовать на собраниях собственников кондоминиума

Регистрация компании от 30 000 Бат

Необходимо ежегодно сдавать нулевую отчетность (услуги Бухгалтера от 15 000 Бат)

В каждом офисе продаж расположен большой красивый макет жилого комплекса. Вы увидите фасады зданий и дизайн ландшафта. Менеджер офиса подробно расскажет, какая очередь застройки у жилых корпусов, какие сроки сдачи, площадь внутренней территории. А также ответит на все ваши вопросы.

После знакомства с макетом вам дадут каталоги с планировками. Внутри — информация о проекте, описание архитектурной концепции и поэтажные планировки комплекса. Вы ознакомитесь с подробными цифрами площадей, высотой окон и потолков, особенностями коммуникаций и перечнем комфорт-систем.

Чтобы показать, какие виды открываются из окон вашего будущего дома — некоторые застройщики заранее с помощью квадрокоптера отсняли панораму жилого комплекса. Либо создали наглядную визуализацию. Для каждого лота — своя высота и свой ракурс. Через проектор на экране вам покажут панорамные кадры.

Некоторые застройщики предложат вам пройти 3D-экскурсию по внутренней территории комплекса. Вы оцените масштаб ландшафта, ширину бассейна и размер ближайшего пляжа. Вас проведут по всей клубной инфраструктуре, включая лаунж-зоны и приватный фитнес-клуб.

В некоторых офисах продаж вы сможете зайти в шоурум. Его интерьеры отделаны в точности, как и ваша будущая квартира. Вы изучите на ощупь материалы отделки, присядете на диван, откроете дверную ручку, нажмёте на выключатель света.

После знакомства с жилым комплексом у вас сложится общая картина будущей жизни после переезда. Остаётся выбрать подходящие апартаменты или виллы и перейти к бронированию.

После того, как вы присмотрите себе подходящие апартаменты или виллу, их нужно будет забронировать. В Таиланде очень редко встречается устная договорённость. В большинстве своём застройщики требуют письменную бронь. У каждой компании – свой регламент и свои требования. Поэтому мы приведём ориентировочные данные.

Чтобы забронировать за собой недвижимость, вам нужно подписать договор бронирования и оплатить определённый процент от стоимости лота. После этого вам на электронный адрес придёт booking forma с подтверждением.

Одна из особенностей тайского рынка – это минимум документов, которые требуются от вас для покупки. Вам понадобится копия паспорта. А ещё нужно будет сообщить сотруднику офиса ваш адрес проживания для отправки корреспонденции, ваш e-mail и номер телефона.

Сама процедура занимает не больше 10-15 минут. Деньги, внесённые за бронирование входят в стоимость выбранной недвижимости, в случаи отказа не возвращаются. И, если впоследствии вы передумаете покупать апартаменты или виллу, ваш юнит снова вернётся в продажу. Поэтому вам стоит заранее взвесить все «за» и «против» перед покупкой.

Вы можете приобрести недвижимость в Таиланде по одной из 3 схем: 100% оплата, ипотека и рассрочка. Давайте рассмотрим каждый в отдельности

После бронировании апартаментов или виллы вы можете внести сразу всю сумму. Оплата проходит в местной валюте – Баты. Можно рассчитаться наличными, банковским переводом или выписать чек из банка. Чтобы выписать чек, для этого придётся открыть счёт. В местных банках могут открывать счета только владельцы резидентской визы. Если вы приобретаете апартаменты или виллу для инвестиций, то счёт в местном банке вам пригодится для упрощения последующей перепродажи (или получения дохода от сдачи в аренду).

Для получения ипотеки вам понадобятся паспорт и выписка о доходах и расходах, по которым будет видно, что у вас на счёте ежемесячно имеется остаток не менее 100 000 $.

Вы можете рассчитывать на кредит в размере 50% от стоимости лота. Оставшуюся половину вам придётся внести в качестве первоначального взноса. Дальше вам составят график платежей, по которому нужно будет своевременно вносить оплату.

Это самый распространённый способ оплаты. При покупке апартаментов или виллы в рассрочку вам выставят payment plan. Его условия могут отличаться в зависимости от проекта, застройщика, стадии строительства. Давайте рассмотрим некоторые из них.

По этой схеме вам нужно будет оплатить первоначальный платеж (подписание контракта) 20-50% от стоимости лота, далее 10-55% от стоимости лота до конца строительных работ. Вам составят график оплаты, по которому нужно будет каждые 3 месяца или каждые полгода вносить по 5 или по 10% от прайса.

Оставшиеся 20-50% – необходимо внести уже после сдачи комплекса в эксплуатацию. И перед приёмом апартаментов. Таких payment plan существует масса – 25/50/25, 30/30/40, 30/20/50 и так далее.

Вместе с последним платежом вам нужно будет оплатить:

Амортизационный Фонд (Sinking Fund) — это фонд капитального ремонта, который формируется покупателями и расходуется на аварийный ремонт общей территории комплекса.

Это единовременный платеж, сумма платежа рассчитывается исходя из квадратуры апартаментов или виллы и класса комплекса, для примера: площадь апартаментов 35 кв.м X 500 Бат за кв.м = 17 500 Бат Амортизационный Фонд.

Обслуживание Общей Территории (Maintenance Fee) — это плата за обслуживание общей территории (уборка, вывоз мусора, чистка бассейна, садовник и тд.). Это ежемесячный платеж, но как правило оплачивается за год или два вперед.

Сумма платежа рассчитывается исходя из квадратуры апартаментов или виллы и класса комплекса, для примера: площадь апартаментов 35 кв.м X 55 Бат за кв.м X 12 месяцев = 23 100 Бат ежегодно за Обслуживание Общей Территории.

Регистрационные Сборы (Registration Fee) — это государственные пошлины и налоги, уплачиваемые земельному департаменту за переход права собственности.

За регистрацию права собственности лизхолд 1,1 % и фрихолд 6,3% от стоимости апартаментов или виллы, все государственные сборы застройщик и покупатель делят поровну.

Не значительная часть расходов ложиться на установку счетчика воды, света и кабельное телевидение.

Вся эта процедура может занять от месяца до трёх или даже больше. Конкретных временных рамок вам назвать никто не сможет в силу бюрократических особенностей Таиланда. И к этому нужно быть готовым.

Спустя некоторое время после сдачи жилого комплекса в эксплуатацию вас пригласят в апартаменты или виллу на осмотр. Вам нужно будет внимательно изучить все интерьеры, пройтись по каждой комнате, посмотреть во все углы и щели.

Обнаружив какие-то дефекты, например, плохо закрывающиеся окна, течёт под раковиной, или неровный пол – все эти недочёты застройщик обязан будет исправить в течение 1 или 2 недель. После чего вас снова пригласят на повторный осмотр. Если вы не можете прилететь – мы осуществим приемку от вашего имени.

Если же апартаменты или вилла вас полностью устраивают – значит, можно готовиться к переезду и к новой жизни в тропическом климате.

Налог на владение

С 2020 года в Таиланде введен налог на владение недвижимостью. Ставка налога зависит от таких факторов как вид и стоимость объекта недвижимости. Например, ставка налога для виллы стоимостью 10 000 000 Бат составит всего 0,03% в год (3 000 Бат).

Налог на доход от сдачи в аренду

Как правило, недвижимость в Таиланде приобретается с целью последующей сдачи в аренду. Ставка налога на доход от сдачи в аренду зависит от статуса плательщика. Если вы иностранец и не проживаете в Таиланде более 180 дней в году, ставка налога составит 15% от прибыли. Налоговым агентом обычно выступает управляющая компания (застройщик или сторонняя организация). То есть, если общая сумма вашей прибыли от аренды за год составила 300 000 Бат, за вычетом 15% вы получите от управляющей компании на руки 255 000 Бат чистыми.

Если же вам нравится проживать в Таиланде более 180 дней в году, имеет смысл получить индивидуальный номер налогоплательщика (Tax ID) и платить налоги по прогрессивной шкале от 5 до 35% в зависимости от общего годового дохода. Налоги по этой шкале рассчитываются пошагово. В этом случае, при получении прибыли от аренды в размере 300 000 Бат, вы бы заплатили всего 5% налога.

Обращаем внимание, что если сдачей в аренду занимаетесь лично вы, то все обязанности, связанные с предоставлением налоговой отчетности и уплаты налогов, являются вашей личной ответственностью. Можно поручить ведение этого вопроса своему юристу или бухгалтеру.

Мы точно не рекомендуем скрывать свою деятельность по сдаче в аренду с целью ухода от уплаты налогов. Тайские власти могут легко определить факт подобного сокрытия и это приведет к очень нехорошим последствиям (нервы, штрафы и даже арест).

Налоги при продаже

Существует ряд налогов, которые необходимо будет оплатить продавцу недвижимости при продаже. В зависимости от того кто выступает продавцом, а также длительности владения недвижимостью применяются различные налоги.

Specific Business Tax (SBT) – это специальный бизнес-налог, который взимается с продавца (юридическое или физическое лицо) в том случае, если недвижимость продается в течение 5 лет с момента приобретения. Ставка налога составляет 3,3% от заявленной или оценочной стоимости объекта (за основу берется более высокая сумма).

Stamp Duty – гербовый сбор в размере 0,5% от заявленной или оценочной стоимости объекта (за основу берется более высокая сумма). Взимается в тех случаях, когда не действует Special Business Tax.

Income Tax (Withholding Tax) – это налог на прибыль от продажи, который оплачивается в момент регистрации сделки в земельном департаменте. При продаже недвижимости юридическими лицами применяется фиксированная ставка 1% от заявленной или оценочной стоимости объекта (за основу берется более высокая сумма).

Если же продавец физическое лицо, то ставка налога зависит от длительности владения и размера прибыли, полученной при продаже. Ставка варьируется от 0 до 35% и высчитывается по прогрессивной шкале:

Прибыль до 300 000 Бат — налог 5%
300 001 – 500 000 Бат – налог 10%
500 001 – 750 000 Бат – налог 15%
750 001 – 1 000 000 Бат — налог 20%
1 000 001 – 2 000 001 Бат – налог 25%
2 000 001 – 4 000 000 Бат – налог 30%
от 4 000 001 Бат — налог 35%

Например, при покупке квартиры площадью 35 кв.м за 3 000 000 Бат на этапе строительства и ее перепродаже через несколько лет после окончания строительства за 4 000 000 Бат прибыль составит 1 000 000 Бат.

Считается все пошагово. За первые 300 000 Бат вашей прибыли налог составит 15 000 Бат (5%), на следующие 200 000 Бат прибыли налог составит 20 000 Бат (10%), далее на 250 000 Бат налог составит 37 500 Бат (15%) и на последние 250 000 Бат – 50 000 Бат (20%). Итого налог на прибыль равен 122 500 Бат, что составляет в абсолютном выражении всего 12.25% от общей прибыли 1 000 000 Бат.